قبل از مطالعه درباره شرایط دریافت وام مسکن در کانادا، باید یادآوری کنم که در کانادا شرکتهایی هستند که به عنوان کارگزار وام یا مرتگیج بروکر (Mortgage Broker) فعالیت میکنند. کار این شرکتها اینست که با توجه به بودجه و شرایط و ترجیحاتی که خریدار خانه دارد، بهترین وامدهنده یا وامدهندگان را برایش پیدا کنند و به اصطلاح این وسط تسهیلگر فرایند خرید خانه در کانادا باشند.
بنابراین در کنار مطالعه شرایط دریافت وام مسکن در کانادا، از این بابت آسودهخاطر باشید که اگر ماجرا زیادی پیچیده و چندلایه به نظر آمد، استفاده از خدمات این قبیل شرکتها هم همیشه یک گزینهٔ کاربردی و در دسترس است. اما برویم سراغ اصل مطلب و ببینیم پروسهٔ دریافت وام و شرایط خرید خانه در کانادا چه هستند؟
وقتی صحبت از دریافت وام مسکن میشود، بسیاری از مهاجران و تازهواردان و حتی خودِ شهروندان کانادایی، دچار یکسری باورها و تصورات اشتباه هستند. اینکه اگر فلان بانک به درخواست وام شما جواب مثبت به بنبست میرسید و لابد تمام بانکها دست رد به سینهٔ شما میزنند. باور اشتباه دیگر این است که فکر کنیم بانکی که مشتری آن هستیم، قرار است بهترین شرایط دریافت وام مسکن در کانادا را برایمان فراهم کند! خیالتان راحت که هیچ کدام از این دو مورد واقعیت ندارند!
در جریان دریافت وام مسکن در کانادا، این وامدهندگان هستند که باید بر اساس یکسری معیارها و ارزیابیها دربارهٔ متقاضی تصمیم بگیرند. پس این وسط سر درآوردن از این معیارها، مثل تونل زدن به درون ذهن وامدهندگان است. چون بانکها و شرکتها در واقع ریسک وام دادن به شما را محاسبه میکنند و اگر قانع شوند که شمای متقاضی، شرایط خرید خانه در کانادا را دارید و از شرایط مالی و اعتباری متناسبی برخوردار هستید، مانعی برای پذیرفتن درخواستتان وجود ندارد.
حالا بین وامدهندگان مختلف - بانکها یا شرکتهای وامدهنده - تفاوتها و تمایزاتی هست. خودِ انواع تسهیلات و وامها هم هرکدام یکسری قراردادهای مالی هستند که پیشنیازها و شرایط خاص خودشان را دارند. بنابراین این نکته را به خاطر داشته باشید که برای هدف مورد نظر شما - مثلا خرید یک خانه به قیمت X با پیش پرداخت Y در شهر Z در کانادا - فقط یک راهکار وجود ندارد و وامها و تسهیلات مختلفی هستند که کارتان را راه میاندازند.
در این شرایط برای جلوگیری از احساس سردرگمی، یا باید کار را به یک وکیل یا شرکت کارگزار وام سپرد، یا با مقررات و دستورالعملهایی که بانکها و وامدهندگان، در ارزیابی شما به عنوان متقاضی وام به کار میبرند، آشنایی پیدا کرد. پس در ادامه نکاتی را عنوان میکنم، که بتوانید اهداف واقعبینانهای تعیین کنید و از چالشهای احتمالی خرید خانه و دریافت وام جان سالم به در ببرید. در ضمن مطالعه مطلب چقدر طول میکشد در کانادا خانه بخریم هم خالی از لطف نیست.
گفتیم که برای خریداران خانه، وامدهندگان و تسهیلات مالی متعددی در کانادا وجود دارد. همچنین هر وامدهنده روی بخشهای خاصی از بازار مسکن تمرکز دارد. با اینکه سیاستها و قوانین کلی برای واجدین شرایط وام مسکن در کانادا همگی شبیه به هم به نظر میرسند، تفاوتهایی هم بین آنها وجود دارد که در نهایت از ۴ عنصر و معیار اساسی سرچشمه میگیرند:
هر وامدهنده یکسری معیارها و حداقلهایی دارد و بر اساس درآمد (Income)، اعتبار (Credit) و سرمایه اولیه وامگیرنده (Equity) برای پیشپرداخت و در نهایت شرایط خود ملک (Property) تصمیم میگیرد.
اما مورد شمارهٔ ۳ که از آن به عنوان «ويژگیهای خانه مورد نظر» نام بردیم این است که اکثر وامدهندگان، جدا از بررسی وضعیت مالی و اعتباری و بضاعت شما برای پیشپرداخت - همان Equity یا Down Payment - به یک نکتهٔ دیگر هم اهمیت میدهند و آن وضعیت و موقعیت خود ملک (Property) مورد نظر است. یعنی خانهٔ انتخابی شما باید یک خانهٔ مرغوب و استاندارد و با قیمت منصفانه باشد.
اگر وامدهنده به این نتیجه برسد که ملک انتخابی شما ارزش وام دادن را ندارد، درخواست شما را رد میکند! چون اگر زبانم لال، پسفردا از عهدهٔ پرداخت قسط و تعهدات مالی برنیامدید، وامدهنده باید بتواند برای زنده کردن پولش خانه را تصاحب کرده و به قیمت مناسب بفروشد.
تعریف وام مسکن عبارتست از قراردادی که بین شما و وامدهنده جهت تأمین مالی خانه انتخابی شما منعقد میشود. برای اینکه واجد شرایط دریافت وام مسکن در کانادا باشید، باید در وهلهٔ اول از صافی یکسری قوانین فدرال عبور کنید که اکثر بانکها و وامدهندگان ملزم به رعایت آن هستند. تدوین و نظارت بر این قوانین توسط سازمانی به اسم OSFI انجام میشود و اجرای آنها فقط محدود به کانادا نیست.
در واقع رکود اقتصادی ۲۰۰۸ که تمام دنیا را درنوردید و ضربات مهلکی به اقتصاد بینالملل زد، از همین وامهای بیحساب و کتاب در بازار مسکن آغاز شد. اتفاقی که باعث شد سازمان نامبرده تشکیل شود و دولتهای سراسر جهان به خودشان بیایند و شرایط سختتری برای وام مسکن اعمال کنند تا بلکه از دادن وامهای پرخطر و تکرار یک فاجعهٔ بینالمللی دیگر جلوگیری شود!
با این تفاسیر تا زمانی که چهار عنصر زیر در یک تعادل مناسب باشند، درخواست وام شما پذیرفته میشود:
به عنوان متقاضی وام مسکن، باید ثابت کنید که درآمد قابل اعتمادی دارید و برای پرداخت اقساط وام و سایر هزینههای ریز و درشت، از تمکن مالی مناسب برخوردار هستید. برای این منظور باید یک جریان درآمدی منظم و قابل پیشبینی داشته باشید. درآمدی که بتواند تمام پرداختها و تعهدات مالی شما را از جمله وامها، کارتهای اعتباری و مالیات بر املاک را پوشش بدهد.
یک فرمول کلی این است که ارزش ملکی که میتوانید بخرید - یا به عبارت دقیقتر برای خرید آن وام بگیرید - باید نهایتا ۴ برابر درآمد سالانه ناخالص (پیش از کسر مالیات) خانوار شما باشد. حالا اگر زیادی بدهکادر داشته باشید، وامدهنده پتانسیل و توانایی شما را برای خرید ملک پایینتر در نظر میگیرد و سقف ارزش خانه را برایتان پایینتر در نظر میگیرد.
به عبارت دقیقتر به ازای هر ۵۰۰ دلار بدهی ماهانهای که دارید، سقف مجاز شما را برای وام مسکن به اندازهٔ ۱۰۰ هزار دلار کاهش میدهد! همانطور که ملاحظه میکنید، وامدهنده حسابی مته به خشخاش میگذارد و توانایی مالی شما را بر اساس کل منابع درآمدی و مخارج جاری شما تخمین میزند.
مثلا فرض کنید قرار است ۵۰۰ هزار دلار وام مسکن بگیرید، اما در موازاتش اقساط وام خودرو هم دارید. بانک یا کمپانی وامدهنده تمام این بدهیها را حساب میکند و به ازای هر پانصد دلار بدهی ماهانه، سقف مجاز وامتان را صدهزار دلار پایین میآورد.
سابقه اعتباری برای بسیاری از متقاضیان، بخش سخت ماجرا و پاشنهٔ آشیل دریافت وام مسکن در کاناداست. اما منطق قضیه خیلی ساده است. نتیجه اعتبارسنجی شما باید به وامدهنده ثابت کند که آدم خوشقول و خوشحسابی هستید و تا این لحظه که سراغ درخواست وام مسکن آمدهاید، تعهدات مالی و بدهیهایتان را بهطور منظم و مرتب پرداخت کردهاید.
بیشتر وامدهندگان برای ارزیابی اعتباری شما حداقل ۲ سال گذشته را بررسی میکنند تا ببینند همه بدهیها و قبوض خود را به موقع پرداختید و مشتری دردسرسازی نیستید.
سازمانهایی که به شما پول یا اعتبار قرض میدهند، اکثرا با کمک شرکتهای اعتبارسنجی مانند Equifax و TransUnion الگوی بازپرداخت ماهانه شما را رصد میکنند. نتیجهٔ این بررسیها در در یک گزارش اعتباری به عنوان «امتیاز اعتباری» یا Credit Score نمایش داده میشود. امتیازی که ریسک وام دادن به شما را برای شرکت وامدهنده تعیین میکند و اکثر وامدهندگان درست و درمان انتظار دارند امتیاز شما حداقل بین ۶۵۰ تا ۶۸۰ باشد.
خوشبختانه مقادیر مناسبی انضباط مالی و گذشت زمان، رسیدن به امتیاز بالا کار چندان بعیدی نیست. به تجربه ثابت شده که اگر از قبل حداقل ۲ اعتبار یا وام مختلف داشته باشید که در گزارش اعتباری شما نمایش داده شود اتفاق خوبی است. این نکته را هم باید دوباره تکرار کنم که اگر مبلغ بدهیهای شما نسبت درآمدتان زیاد باشد، امتیاز اعتباری تحت شعاع قرار میگیرد و توانایی شما برای دریافت وام مسکن کاهش مییابد.
در همان ابتدای کار، لازم است که مقداری از سرمایه خودتان را در معامله قرار بدهید. این همان سرمایهگذاری اولیه شما در ملک مورد نظر است و از آن به عنوان سهم Equity یا پیشپرداخت Down Payment یاد میشود. مبلغی که طبق قوانین موجود، باید حداقل ۵ درصد از قیمت خرید ملک باشد. به عنوان مثال برای یک ملک ۴۰۰ هزار دلاری، باید ۲۰ هزار دلار پیشپرداخت کنار بگذارید.
در ضمن باید ثابت کنید که برای سایر هزینههای جوش خوردن معامله مثل هزینه وکیل، بازرسی ملک، ارزیابی، مالیات و غیره، میتوانید ۱٪ دیگر از قیمت خرید را آماده به پرداخت داشته باشید. سناریوهای خاصی هم هست که میتوان بدون پیشپرداخت (Zero-Down) اقدام کرد و ۵٪ مورد نظر را از محل دیگری مثل اعتبارات یا وامهای شخصی قرض گرفت. که البته برای چنین کاری باید پروفایل درآمدی و اعتباری ممتازی داشته باشید.
هر کدام از موسسات و شرکتهای وامدهنده، در مورد نوع ملک، نوع کاربری ملک، موقعیت جغرافیایی و ویژگیهای خاص آن، قوانین و سیاستهای متفاوتی دارند. پس دوباره یادآور میشوم که به غیر از وضعیت مالی و اعتباری شما، شرایط خود ملک هم در پذیرش درخواست وام موثر است.
همانطور که در مطلب انواع خانه در کانادا اشاره شد، در بازار مسکن کانادا دستهبندیهای متعددی وجود دارد. بر فرض مثال، برای خانههای مجزا - خانههایی که از دو طرف به خانهٔ دیگری نچسبیدهاند - که از آنها با نام Detached House یا Single Family House یاد میشود، در شهرها رقابت شدیدی بین شرکتهای وامدهنده وجود دارد.
این باعث میشود که گزینههای متعددی در برابر وامگیرنده قرار بگیرد و دست و بالش برای انتخاب شرایط و مزایای بهتر بازتر باشد. اما مثلا در مواردی مثل زمینهای زراعی یا ساختوسازهای جدید، گزینههای وام و تسهیلات مالی، آنقدرها متعدد نیستند. یعنی ممکن است برای تامین مالی یک زمین زراعی در فلان منطقه، فقط یک وامدهنده پیدا کنید و مجبور باشید با شرایطی که تعیین کرده کنار بیایید.
به عبارت دقیقتر نوع ملک، کاربری ملک و موقعیت جغرافیایی آن میتواند روی نرخ بهره، رقم پیشپرداخت و سایر الزامات اعتباری و درآمدی برای دریافت وام مسکن در کانادا تأثیر بگذارد. مثلا اگر قصد شما از خرید ملک، سرمایهگذاری و اجاره دادن باشد، در قیاس با حالتی که قصد سکونت در ملک دارید، پیشپرداخت بیشتری باید بپردازید.
همچنین وامدهندگان میخواهند بدانند دقیقاً چه جور ملکی را خریداری میکنید، شرایط فیزیکی آن چگونه است، ارزش ارزیابیشده و مظنهاش در بازار چقدر است و در کجای نقشه قرار دارد. دلیلش هم همانطور که قبلا توضیح دادم کاملا واضح است. خودِ ملکی که بابتش وام میگیرید، حکم تضمین وام را دارد و اگر یک موقع از عهدهٔ بازپرداخت وام برنیامدید، وامدهنده میتواند برای زنده کردن سرمایهاش ملک را سریعا بفروشد.
تا اینجا به عناصر اصلی در مدل حساب و کتاب و ارزیابی وامدهندگان اشاره کردیم و گفتیم که درآمد متقاضی، امتیاز اعتباری متقاضی و همچنین شرایط خود ملک نقش تعیینکنندهای در دریافت وام دارند. حالا اینجا مجددا با جزئیات بیشتر، معیارها و آیتمهای مورد نظر وامدهندگان را برای ارزیابی وضعیت اعتباری متقاضیان مرور میکنیم:
باید دقت کنیم که وامدهنده - چه بانک باشد چه یک شرکت مستقل - در نهایت یک بنگاه کسب و کار است و باید قبل از پیشکش کردن وام به متقاضی، همهٔ جوانب را بسنجد. یعنی علاوه بر معیارهایی مثل درآمد، اعتبار، سرمایه اولیه (پیشپرداخت) و شرایط ملک، وامدهندگان به یکسری جزئیات و مقتضیات دیگر هم دقت میکنند.
برای مثال، تغییر شغل مداوم یا جابهجاییهای مکرر ممکن است نشاندهنده ناپایداری شغلی یا مشکلات موجود در صنعت و حوزهٔ کاری شما باشد. این برای وامدهنده یک نکتهٔ منفی و نشانهای از عدم ثبات مالی است. یا فرض کنید شغل شما در حوزهٔ X است و این حوزه در شرایط خاصی مانند رکود اقتصادی قرار دارد.
اینجاست که وامدهنده نیمنگاهی هم به سایر داراییهای شما میاندازد تا ببیند در صورت بروز مشکلات مالی، امکان فروش آنها و پرداخت اقساطتان را دارید یا نه! آیا برای کمک به پرداخت هزینهها همخانه میگیرید یا آیا درگیر مشکلاتی مانند طلاق یا مالیاتهای پرداختنشده هستید؟ چون هر کدام از این قضایا میتوانند به نوعی باعث عدم ثبات مالی و بلاتکلیفی متقاضی بشوند.
قضیه را اینطور ببینید که بانکها و شرکتهای وامدهنده به شدت دنبال وام دادن هستند. چون از این راه پول در میآورند. اما در عین حال باید ریسک عدم پرداخت را هم مدیریت کنند و به دنبال متقاضیان خوشحساب و بیدردسر بگردند. این وسط وظیفه ماست که نشان بدهیم، جزو همان مشتریان مرغوب هستیم و شرایطمان برای دریافت وام مسکن در کانادا جفت و جور است. در صورت تمایل سری هم به بخش دریافت وام در سایت رسمی دولت کانادا بزنید.
خیر، شهروندی لازم نیست. افراد دارای اقامت دائم یا حتی خارجیها هم میتوانند برای وام مسکن اقدام کنند، اما شرایط ممکن است متفاوت باشد.
خیر، وام مسکن قابل انتقال به فرد دیگری نیست. خریدار جدید باید وام جدیدی بگیرد و وامدهنده کل پروسهٔ اعتبارسنجی و ارزیابی را در مورد هر متقاضی به صورت جداگانه انجام میدهد.
خیر، هیچ مدت زمان مشخصی از اقامت در کانادا لازم نیست، اما عوامل دیگری مثل سابقه مالی و اعتبار شما بررسی میشوند.