راهنمای اجاره نشینی در کانادا | حقوق مستاجر ، صاحبخانه و سیستم امتیازدهی

اجاره‌نشینی یکی از رایج‌ترین روش‌های تأمین مسکن در کانادا به‌ویژه برای مهاجران، دانشجویان بین‌المللی و افرادی است که به‌تازگی وارد بازار کار شده‌اند. در بسیاری از شهرهای بزرگ این کشور مانند تورنتو، ونکوور و مونترال، به لطف سرسام‌آور بودن هزینه خرید مسکن، اجاره‌نشینی عملا تنها راه و در دسترس‌ترین مسیر ممکن برای خانه‌دار شدن است. بر اساس داده‌های سالانه، بیش از ۳۰٪ از خانوارهای کانادایی مستأجر هستند و این رقم در شهرهای پرجمعیت به بیش از ۵۰٪ می‌رسد. اجاره‌نشینی در کانادا نه‌تنها امری پذیرفته‌شده و گسترده است، بلکه از قوانین شفاف و ساختارمندی برای حمایت از حقوق مستاجر و صاحبخانه برخوردار است. 

یکی از ویژگی‌های مهم بازار اجاره در کانادا، تنوع نوع قراردادها، تفاوت‌های استانی در قوانین، و وجود نهادهای رسمی برای رسیدگی به اختلافات است. با این حال، بسیاری از مستأجران تازه‌وارد در مواجهه با سیستم اجاره‌نشینی کانادایی دچار سردرگمی می‌شوند. به‌ویژه در مواجهه با مواردی مثل افزایش اجاره، اخطار تخلیه یا حقوق قانونی خود که ممکن است آنطور که باید برایشان آشکار نباشد. در این مطلب از مجموعه مطالب زندگی در کانادا برای ایرانیان تلاش شده تا با زبانی شفاف به قوانین اجاره مسکن در کانادا، حقوق و مسئولیت‌های دو طرف، سیستم امتیازدهی مستأجران و نکات کلیدی برای انتخاب محل سکونت بپردازیم.

قوانین اجاره نشینی در کانادا: مروری بر چارچوب فدرال و استانی

قوانین اجاره‌نشینی در کانادا عمدتاً در سطح استانی و منطقه‌ای (Provincial & Territorial) تنظیم می‌شوند. به همین دلیل، بسته به محل زندگی، حقوق و تعهدات مستأجران و موجران می‌توند تفاوت‌های چشم‌گیری داشته باشد. با این حال، یکسری اصول بنیادین و مشابه در سراسر کشور هست که یک چارچوب قانونی واحد را شکل می‌دهد.

نهادهای قانون‌گذار استانی

هر استان و قلمروی کانادا یک نهاد یا مرجع قانونی مسئول دارد که بر روابط میان مستأجر و صاحبخانه نظارت می‌کند. این نهادها اغلب «هیئت اجاره مسکن» یا «شورای روابط مستأجر و مالک» نامیده می‌شوند و برخی از مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:

• Ontario: Landlord and Tenant Board (LTB)
• British Columbia: Residential Tenancy Branch (RTB)
• Quebec: Tribunal administratif du logement
• Alberta: Residential Tenancy Dispute Resolution Service (RTDRS)

مفاد پایه‌ای قرارداد اجاره در کانادا

در استان‌هایی مانند انتاریو، استفاده از فرم رسمی قرارداد اجاره الزامی است و صاحبخانه اجازه ندارد هیچگونه شرایطی را خارج از این فرم تحمیل کند. و در کل در اغلب استان‌ها، قرارداد اجاره باید به‌صورت کتبی تنظیم شده و اطلاعات زیر در آن قید شود:

• مبلغ اجاره و شرایط پرداخت
• مدت‌زمان اجاره (ثابت یا ماه‌به‌ماه)
• وظایف مربوط به نگهداری ملک
• مقررات مربوط به افزایش اجاره
• شرایط فسخ قرارداد

افزایش اجاره و محدودیت‌ها

در بسیاری از استان‌ها، صاحبخانه‌ها تنها مجازند سالانه یک‌ بار و مطابق با درصد اعلام‌شده توسط دولت، اجاره را افزایش دهند. به‌عنوان مثال، در انتاریو، سقف افزایش اجاره در سال ۲۰۲۵ حدود ۲.۵٪ تعیین شده است.

وثیقه (Deposit) و پیش‌پرداخت

قوانین مرتبط با ودیعه اجاره هم به صورت استانی تعیین می‌شوند. برای مثال:

• در انتاریو فقط مجاز به دریافت یک ماه اجاره به عنوان «آخرین ماه اجاره» هستند.
• در بریتیش کلمبیا، صاحبخانه می‌تواند معادل نصف ماه اجاره را به عنوان «security deposit» مطالبه کند.
• در کبک، دریافت ودیعه مسکن معمولاً ممنوع است.

حق اخراج مستأجر

صاحبخانه‌ها نمی‌توانند مستأجر را بدون دلیل قانونی اخراج کنند و در هر شرایطی باید اخطار رسمی را ارسال کرده و فرآیند اخراج را از طریق نهاد قانونی مربوطه پیگیری کنند. دلایل قابل‌قبول معمولاً شامل موارد زیر است:

• عدم پرداخت اجاره
• آسیب زدن به ملک
• استفاده غیرقانونی از ملک
• نیاز شخصی صاحبخانه برای سکونت در ملک

حقوق مستاجر در کانادا: در حین جستجو 

در کانادا و خصوصا استان انتاریو که بیشتر جمعیت ایرانیان کانادا در آن ساکن هستند، قوانین زیادی برای محافظت از حقوق مستأجر وجود دارد. قوانینی که حتی پیش از اجاره کردن خانه‌ از شما حمایت می‌کنند. برای مثال، صاحب‌خانه‌ها اجازه ندارند بر اساس نژاد، مذهب، جنس یا جنسیت، وضعیت خانوادگی یا تأهل، ناتوانی جسمی یا سن افراد، از اجاره دادن منزل خودداری کنند. مثلا اگر مستاجر تازه‌وارد یا جزو اقلیت‌های قومی و نژادی باشد یا از ویلچر استفاده کند، صاحب‌خانه حق ندارد به این دلایل از اجاره خانه به او امتناع کند.

مشکل اینجاست که اثبات اینکه تبعیضی رخ داده کار چندان راحتی نیست و در عمل بسیاری از صاحب‌خانه‌ها، به‌ویژه نسبت به افراد نژادپذیرفته (racialized) و مهاجران جدید، تبعیض قائل می‌شوند. این وضعیت برای بسیاری از تازه‌واردها بسیار ناامیدکننده است. به همین دلیل، گروه‌های متعددی در کانادا در تلاش‌اند تا این شرایط را تغییر دهند. در این میان، اگر تصور می‌کنید که صاحب‌خانه‌ای با شما به شکل تبعیض‌آمیز رفتار می‌کند، می‌توانید از ابزارهای موجود برای کسب راهنمایی دربارهٔ اقدامات بعدی خود استفاده کنید.

حقوق اجاره نشین در کانادا: به وقت امضای قرارداد

در استان انتاریو، مقررات مشخصی دربارهٔ محتوای قرارداد اجاره‌ وجود دارد. مثلا اگر می‌خواهید حیوان خانگی داشته باشید، صاحب‌خانه به طور قانونی نمی‌تواند شرط «ممنوعیت حیوان خانگی» را تحمیل کند، مگر این‌که خانه در یک مجتمع آپارتمانی (condominium) باشد که قوانین خاص خود را دارد. همچنین، صاحب‌خانه نمی‌تواند شما را مجبور کند تا بابت دیرکرد در پرداخت اجاره یا نقض قوانین او، جریمه‌ای پرداخت کنید. به‌علاوه، دریافت «ودیعه» برای جبران خسارات وارد شده به ملک، غیرقانونی است. البته معمول است که صاحب‌خانه از شما بخواهد اجاره ماه اول و ماه آخر را هنگام اسباب‌کشی بپردازید.

پس از آن‌که ساکن خانه شدید، صاحب‌خانه بر اساس قانون موظف است اطمینان حاصل کند که محل سکونت شما ایمن است و در وضعیت مناسبی نگهداری می‌شود. در فصل زمستان، گرمایش خانه باید به‌درستی کار کند. صاحب‌خانه اجازه ندارد خدمات ضروری مانند آب گرم و سرد، برق یا سوخت را قطع کند، مگر برای مدت کوتاهی و به‌منظور انجام تعمیرات. همچنین، صاحب‌خانه نمی‌تواند بیش از یک‌بار در سال اجاره را افزایش دهد و برای ورود به خانه شما باید حداقل ۲۴ ساعت پیش از آن اطلاع‌رسانی کند.، مگر در مواقع به شدت اضطراری!

حقوق مستاجر در کانادا به وقت پایان قرارداد 

صاحب‌خانه فقط تحت شرایط خاصی می‌تواند مستاجر را از خانه بلند کند و حتی در این شرایط هم نمی‌تواند به‌تنهایی تصمیم بگیرد. وادار کردن مستاجر به ترک خانه و یا تغییر قفل‌ها یا خارج کردن فیزیکی وسایل از خانه بدون طی مراحل قانونی، غیرقانونی است. اگر صاحب‌خانه از شما خواست خانه را ترک کنید و شما مایل به این کار نبودید، «مرکز آموزش حقوقی اجتماعی انتاریو» (CLEO) اطلاعات مفیدی برای پیگیری این موضوع ارائه می‌دهد. از سوی دیگر، اگر خودتان تصمیم گرفتید که خانه را ترک کنید، لازم است که با اعلام کتبی حداقل ۶۰ روز قبل از تاریخ خروج، به صاحب‌خانه اطلاع دهید.

حقوق مستأجر و صاحبخانه در کانادا: شناخت تعهدات و انتظارات دو‌طرفه

در نظام اجاره‌نشینی کانادا، برقراری تعادل و توافق حقوقی بین مستأجر و صاحبخانه، اساس یک رابطه سالم و پایدار است. قانون برای هر دو طرف، حقوق مشخصی در نظر گرفته و در عین حال، آن‌ها را به مسئولیت‌هایی متعهد ساخته است. شناخت این حقوق و تعهدات، کلید اجتناب از دعواهای حقوقی و خیال آسوده در طول دوران اجاره‌نشینی است. حقوق بنیادین مستأجر در کانادا را می‌توان در موارد زیر خلاصه کرد:

• حق برخورداری از ملک قابل سکونت (Habitability): مستأجر حق دارد در مکانی زندگی کند که سالم، امن و مطابق با استانداردهای ساختمانی استان باشد. صاحبخانه موظف به رسیدگی به تعمیرات ضروری، سیستم گرمایش، آب گرم و مسائل بهداشتی است.
• حق حریم خصوصی: صاحبخانه نمی‌تواند بدون اطلاع قبلی وارد ملک شود. اغلب استان‌ها حضور بدون اطلاع ۲۴ ساعت قبل را غیرقانونی می‌دانند، مگر در شرایط اضطراری.
• محافظت در برابر اخراج خودسرانه: مستأجر نمی‌تواند بدون اخطار رسمی و طی مراحل قانونی از ملک اخراج شود. هر گونه اخراج باید از سوی مرجع قانونی تأیید شود.
• حق اعتراض و مراجعه به نهادهای رسمی: مستأجر می‌تواند در صورت بروز تخلف، به هیئت‌های رسمی شکایت کند. از جمله در مواردی چون افزایش غیرقانونی اجاره، عدم انجام تعمیرات، یا تهدید به اخراج.

مسئولیت‌های مستأجر

در قبال این حقوق بنیادین، یکسری مسئولیت‌های بنیادین هم هست که مستاجرها موظف به رعایت هستند و در صورت تخلف، امکان پیگیری قانونی از سمت صاحبخانه وجود دارد:

• پرداخت به‌موقع اجاره ماهیانه
• اطلاع‌رسانی دربارهٔ خرابی‌ها یا مشکلات فنی
• نگهداری مناسب از ملک و اجتناب از آسیب زدن
• رعایت آرامش همسایگان و استفاده قانونی از ملک

حقوق صاحبخانه در کانادا

در طرف مقال حقوق قانونی صاحبخانه هم هست که موارد زیر را در بر می‌گیرد:

• دریافت به‌موقع اجاره و جبران خسارت‌ها: موجر حق دارد در صورت تأخیر یا عدم پرداخت اجاره، روند قانونی اخراج یا دریافت غرامت را پیگیری کند.
• بازرسی دوره‌ای با اطلاع قبلی: صاحبخانه می‌تواند برای بازرسی، تعمیر یا نمایش ملک به مستأجر آینده، با اطلاع قبلی (معمولاً ۲۴ ساعت)، وارد ملک شود.
• افزایش اجاره طبق قانون: مالک می‌تواند سالانه و مطابق با نرخ رسمی اعلام‌شده توسط دولت استان، اجاره را افزایش دهد، مشروط بر اطلاع‌رسانی کتبی در بازهٔ قانونی.
• فسخ قرارداد در شرایط خاص: در صورت نیاز شخصی صاحبخانه به ملک یا نقض جدی مفاد قرارداد از سوی مستأجر، وی می‌تواند با طی مراحل قانونی قرارداد را فسخ کند.

سیستم‌های امتیازدهی صاحبخانه‌ها و مستأجران در کانادا

در سال‌های اخیر، سیستم‌های امتیازدهی (Rating Systems) در بازار اجاره کانادا به ابزاری مؤثر برای ارتقای شفافیت، مسئولیت‌پذیری و اعتمادسازی میان مستأجران و موجران تبدیل شده‌اند. این سیستم‌ها با الهام از مدل‌هایی مشابه در خدمات اشتراکی، بستری فراهم می‌کنند تا طرفین بتوانند تجربه خود را ثبت و در دسترس سایرین قرار دهند.

امتیاز مستأجر (Tenant Rating)

بسیاری از صاحبخانه‌ها پیش از واگذاری ملک، به دنبال ارزیابی سابقه مستأجر هستند. برخی شرکت‌های خصوصی، پلتفرم‌هایی را راه‌اندازی کرده‌اند که اطلاعاتی مانند موارد زیر را جمع‌آوری و گزارش می‌کنند:

• سابقه پرداخت به‌موقع اجاره
• تخلفات ثبت‌شده یا شکایات قانونی
• طول دوره اقامت در خانه‌های قبلی
• نمره اعتباری (Credit Score)

این اطلاعات به صاحبخانه‌ها کمک می‌کند تا ریسک‌های احتمالی را پیش‌بینی و مستأجران خوش‌قلق و قابل‌اعتماد را شناسایی کنند. البته قوانین حفظ حریم خصوصی، یکسری محدودیت‌ها را در به اشتراک‌گذاری اطلاعات ایجاد می‌کند و اینطور نیست که بتوان بدون رضایت فرد به یکسری داده‌های خصوصی دسترسی داشت. 

امتیاز صاحبخانه (Landlord Rating)

در مقابل، مستأجران نیز به سامانه‌هایی دسترسی دارند که بر اساس تجربه دیگران، عملکرد و تعهد صاحبخانه‌ها را ارزیابی کرده است. از مواردی مثل رسیدگی به تعمیرات و احترام به حریم خصوصی تا خوش‌رفتاری و انصاف در افزایش اجاره و غیره در این پلتفرم‌ها بررسی شده و به مستأجران کمک می‌کند از تجربیات منفی و مثبت دیگران باخبر شوند. این سیستم‌ها معمولاً در قالب وب‌سایت‌هایی مانند:

• RateMyLandlord
• WhoseYourLandlord
• گروه‌های محلی Reddit یا Facebook

چالش‌ها و نقدهای موجود درباره سیستم امتیازدهی!

• خطر بی‌دقتی یا تخریب اعتبار: ثبت نظرات بدون راستی‌آزمایی ممکن است به انتشار اطلاعات نادرست یا تخریب اعتبار افراد منجر شود.
• محدودیت قانونی در بعضی استان‌ها: برخی مناطق اجازه استفاده از داده‌های اعتباری مستأجران بدون رضایت مکتوب را نمی‌دهند.
• نبود چارچوب رسمی دولتی: در حال حاضر اغلب این سیستم‌ها غیردولتی و فاقد نظارت رسمی‌اند که می‌تواند موجب عدم شفافیت در اعتبارسنجی شود.

توصیه‌هایی برای ایرانیان تازه‌وارد در مسیر اجاره‌نشینی در کانادا 

بهترین توصیه‌ به تازه واردان در کانادا در مورد اجاره‌نشینی این است که در وهله اول از ساختار قانونی و فرهنگ اجاره‌نشینی در کانادا یک شناخت نسبی پیدا کنند. یک پیش‌مطالعهٔ ساده یا پرس و جو از سایرین می‌تواند بسیار کارساز باشد و از بسیاری دردسرها و غافلگیری‌ها جلوگیری کند. چرا که در نهایت، اجاره‌نشینی موفق در کانادا مساویست با تجربهٔ‌ یک زندگی مطلوب و مبتنی بر احترام متقابل که دستیابی به آن در یک کشور قانونمند کار چندان سختی نیست. پس سعی شود که:

• قوانین را بشناسید: پیش از امضای قرارداد، قوانین اجاره در استان خود را مطالعه کنید. وب‌سایت دولت استانی و مراکز مشاوره مهاجران منابع بسیار خوبی هستند.
• مراقب قراردادهای غیررسمی باشید:  قرارداد باید کتبی باشد و تمام جزئیات مانند مبلغ اجاره، مدت اجاره، هزینه‌های جانبی و شرایط فسخ در آن قید شود.
• تحقیق درباره ملک و صاحبخانه را جدی بگیرید: پیش از اجاره، در سایت‌هایی مانند «Rate My Landlord» نظر دیگران را بررسی کنید. همچنین با مستأجران قبلی در همان ملک گفت‌وگو کنید.
• مستند‌سازی کنید: هنگام ورود از وضعیت ملک عکس بگیرید و در طول اجاره هرگونه خرابی یا تخلف را مستند و مکتوب به موجر اطلاع دهید.
• زبان حقوقی را ساده‌سازی کنید: اگر زبان قرارداد پیچیده یا مبهم است، حتماً با یک مشاور حقوقی یا مشاور مهاجرت مشورت کنید.

جمع‌بندی و سوالات متداول درباره اجاره نشینی در کانادا

در این مطلب از مجموعه مطالب راهنمای ایرانیان کانادا به یکسری نکات در باب اجاره‌نشینی در کانادا اشاره کردیم. فرآیندی که ترکیبی از شناخت حقوق قانونی، درک ساختار بازار مسکن و بهره‌گیری از ابزارهای نوین مانند سیستم‌های امتیازدهی است که همگی بر کیفیت زندگی مستأجر تأثیر مستقیم دارند. 

• هر استان و قلمرو در کانادا، قوانین خاص خود را برای روابط موجر و مستأجر دارد. آشنایی با Landlord and Tenant Board استان مقصد امری حیاتی است.
• مستأجران حق دارند در برابر اخراج‌های غیرقانونی، افزایش اجاره‌های خارج از قاعده و رفتارهای آزاردهنده از سوی موجر، شکایت و پیگیری رسمی کنند.
• سیستم‌های امتیازدهی، دروازه‌ای برای شفاف‌سازی روابط اجاره‌ای هستند. چه برای صاحبخانه‌ها که به دنبال مستأجران قابل‌اعتمادند، چه برای مستأجرانی که نمی‌خواهند در دام صاحبخانه‌های متخلف بیفتند.
• داشتن مدارک کامل مانند نامه اشتغال، صورت‌حساب بانکی، رفرنس از موجر قبلی و امتیاز اعتباری، می‌تواند به بهبود شانس اجاره موفق کمک کند.

آیا صاحبخانه می‌تواند بدون اطلاع وارد خانه شود؟

خیر. در اغلب استان‌های کانادا، صاحبخانه‌ها حق ورود به ملک اجاره‌ای بدون اطلاع قبلی را ندارند. طبق قانون، موجر باید حداقل ۲۴ ساعت قبل از ورود، به‌صورت کتبی اطلاع دهد و فقط در ساعات معقول روز (معمولاً بین ۸ صبح تا ۸ شب) اجازه ورود دارد. ورود بدون اجازه به‌عنوان «نقض حریم خصوصی» تلقی شده و مستأجر می‌تواند به نهادهای مربوطه مانند «هیئت روابط موجر و مستأجر» (Landlord and Tenant Board) شکایت کند. استثناهایی مانند شرایط اضطراری (مثلاً آتش‌سوزی یا نشت آب شدید) وجود دارد که در آن‌ها صاحبخانه می‌تواند بدون اطلاع وارد شود.

در صورت دیرکرد در پرداخت اجاره چه اتفاقی می‌افتد؟

در صورت تأخیر در پرداخت اجاره، صاحبخانه می‌تواند با صدور اطلاعیه رسمی (معمولاً فرم N4 در انتاریو) فرآیند تخلیه را آغاز کند. با این حال، مستأجر فرصت دارد تا در مهلت مشخص‌شده (اغلب ۱۴ روز) بدهی را پرداخت کرده و از تخلیه جلوگیری کند. تأخیرهای مکرر ممکن است در پرونده حقوقی مستأجر ثبت شود و در آینده بر امکان اجاره‌ ملک جدید و امتیاز اعتباری او اثر منفی بگذارد. توصیه می‌شود در صورت بروز مشکل مالی، فوراً با موجر تماس گرفته و برای پرداخت قسط‌بندی یا مهلت بیشتر مذاکره شود.

چگونه می‌توانم از سیستم امتیازدهی برای ساختن اعتبار استفاده کنم؟

در کانادا، برخی سامانه‌های اعتبارسنجی اجاره مانند Landlord Credit Bureau یا LCB و FrontLobby به مستأجران این امکان را می‌دهند که پرداخت‌های منظم اجاره را به‌صورت خودکار به دفاتر اعتبارسنجی مانند Equifax گزارش دهند. این فرایند به ایجاد یا تقویت تاریخچه اعتباری کمک می‌کند. برای استفاده از این سیستم‌ها، باید با موجر هماهنگ بود یا از پلتفرم‌هایی استفاده کرد که قابلیت گزارش‌گیری مستقیم را دارند. ثبت مستمر پرداخت‌های منظم، در آینده هنگام اجاره‌ مجدد یا دریافت وام، امتیاز مهمی برای مستأجر محسوب می‌شود.

آیا صاحبخانه می‌تواند اجاره را هر زمان که بخواهد افزایش دهد؟

خیر. افزایش اجاره در کانادا تابع قوانین استانی است و معمولاً فقط سالی یک‌بار مجاز است، آن‌هم با اطلاع قبلی کتبی (مثلاً ۹۰ روز در انتاریو). دولت هر سال سقف درصد افزایش مجاز را اعلام می‌کند. افزایش‌های فراتر از این میزان نیازمند تأیید قانونی است. مستأجران باید افزایش اجاره را با نرخ اعلام‌شده توسط دولت مقایسه کنند و در صورت تخلف، می‌توانند شکایت ثبت کنند.

چه کسی مسئول تعمیرات و نگهداری خانه است؟

مسئولیت نگهداری کلی ساختمان و انجام تعمیرات ضروری (مانند سیستم گرمایش، لوله‌کشی یا ایمنی ساختمان) بر عهدهٔ صاحبخانه است. مستأجر موظف است ملک را در وضعیت تمیز و قابل‌قبول نگه دارد و آسیب‌های ناشی از سوء استفاده یا بی‌احتیاطی خود را جبران کند. در صورت بی‌توجهی موجر به تعمیرات ضروری، مستأجر می‌تواند درخواست رسمی ثبت کند یا حتی هزینه تعمیر را با رعایت چارچوب قانونی مشخص از اجاره کم کند.

آیا می‌توانم بدون جریمه، زودتر از موعد قرارداد را فسخ کنم؟

معمولاً قراردادهای اجاره مدت‌دار الزام‌آور هستند، اما در برخی شرایط مانند آزار و اذیت، مشکلات ایمنی، یا جابه‌جایی شغلی، امکان فسخ زودهنگام وجود دارد. همچنین، می‌توان با رضایت صاحبخانه، مستأجر جایگزین معرفی کرد (sublet یا assignment). در برخی استان‌ها، مستأجران قربانی خشونت خانگی می‌توانند بدون جریمه قرارداد را لغو کنند. پیش از هر اقدامی باید به مقررات استان مربوطه رجوع کرد و مراحل فسخ قانونی را رعایت نمود.